房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

“磨”掉650件“钉子案”的“老黄牛”******

　　法官鲍卫忠被推进急救室抢救，可找他的电话还在响个不停。

　　在佤乡沧源，许多群众碰到事情，就会去找鲍法官，可这次，他们再也等不到一直奔波在执法为民路上的鲍法官了。

　　2021年10月21日，云南临沧市沧源佤族自治县人民法院执行局局长鲍卫忠突发脑出血，倒在办公桌旁。10月23日，因医治无效，年仅45岁的他离开了自己无比热爱的司法事业。

　　一年来，佤乡群众仍不愿相信这位为人民燃尽光热的好法官离开了，更愿说他太累了，要好好歇歇了。这位佤族汉子已用他全部的身心融入沧源的山山水水里，他是佤山之子。

　　群众心里的正义卫士、维护公平正义的急先锋、一心为民的“老黄牛”、职业本色的“诠释者”、执行征途的一颗星……扎根边疆基层法院工作24年来，鲍卫忠奋斗在执法办案、服务群众最前沿，书写了不平凡的一生。

　　倾力“磨”案子

　　在抢救鲍卫忠的那两天，妻子周红常接到当事人的电话，她耐心地跟当事人解释说鲍卫忠不方便接电话。周红深知，案子是丈夫最关心的事，不能敷衍当事人。

　　但这一次，鲍卫忠没能醒过来。

　　一张桌子、两个文件柜……鲍卫忠生前的办公室略显空旷。矮柜上摞放着二三十个笔记本，随便打开一本，里面记录最多的是各种跟执行案件有关的信息。同事说，群众和当事人的事他时刻放在心上。

　　密密麻麻贴着报事贴的文件柜十分引人注意：姓名、身份证号码、申请执行人、金额、被执行人，甚至还有一些只有鲍卫忠自己才能看懂的标记。同事们说，这是老鲍的独门密码，打开的是通往群众的门。

　　沧源县地处边疆，是以佤族为主的少数民族聚居地。出生于1976年的鲍卫忠是土生土长的佤族干部。1997年，沧源县法院增编补员，在单甲乡农经站工作三年的鲍卫忠调入法院工作，圆了他当人民法官的梦想。

　　当时，仅有高中学历的鲍卫忠，深感能力不足，通过刻苦学习，他相继取得大专、本科文凭。2015年，工作突出的鲍卫忠担任执行局局长，开启了忙碌和艰辛的工作时段。

　　“基本解决执行难”攻坚战打响。在经济欠发达的边疆民族地区，这无疑是场硬仗。“执行成本高，执结率低，辛苦不说，很多案件即便标的额很小也执行不了，内地法院较实用的查封、扣押、冻结资金等措施在这边也不太起作用。”时任沧源县人民法院院长的郭兰娟说。

　　对许多执行法官、干警来说，吃苦受累不算什么，让他们难过的是不被理解，遭人白眼。书记员陈美红说，每天都有阅不完的卷宗，办不完的案子和接待不完的当事人，鲍局领着大家起早贪黑，没半句怨言。

　　面对执行难题，鲍卫忠的办法就是“磨案子”。为一个标的5000元的合同纠纷案件，鲍卫忠先后6次赴现场办理，累计奔赴400多公里。吃过闭门羹，甚至还要对付挥舞的棍棒……他有足够的耐心和担当。“再小的案子，如果无法执行，法律文书就会变成无法兑现的‘法律白条’，会对群众权益、法律权威造成极大伤害。”这是鲍卫忠对执行工作的理解。

　　干执行工作，鲍卫忠还有自己的一套“规矩”：首次去被执行人家里，只要距离不远，鲍卫忠都不穿制服、不开警车。“为何不亮明身份？”年轻干警不理解。他说：“农村老百姓看到警车会议论，对被执行人影响不太好，产生抵触情绪。”

　　山路难行，暴雨骤至。一次，鲍卫忠叫上同事一大早驱车去班洪乡，执行一起故意伤害赔偿案件。

　　右后轮爆胎、“饱经摧残”的千斤顶断掉、联系村委会送千斤顶、换轮胎……到班莫村嘎洪本族村小组时已下午2点多。“顾不上吃饭，就去执行人家里。可没想到他那么贫困。”陈美红说，因刚刑满释放，被执行人借住亲戚家，不可能还出十多万元的赔偿款，而申请执行人又因伤残急需钱治病。

　　眉头紧皱的鲍卫忠想了很久，缓缓拿起电话，告诉申请执行人这里的情况。随后，就跟同事商量为他申请执行救助。在村小组做了关于被执行人贫困的调查笔录，又前往村委会开相关证明。等他们回到法院，已是晚上7点多。陈美红说，他执行案件时就是没日没夜的，一心为双方考虑。

　　这是法律规定；不履行判决以后会影响孩子；没有一万，那咱们就五百、一千地还；就为这么点钱，我不想下次来把你带走……看是笨办法，磨工夫，但正是鲍卫忠换位思考的角度，为人着想的方式，维护了法律尊严，感化了当事人。

　　鲍卫忠带着大伙“磨”掉650件积累多年的“钉子案”。他担任执行局局长后，局里办理的854件执行案件，没发生过“人情案、关系案、金钱案”。

“给当事人垫付执行款了？”妻子一再追问还房贷的钱去向，鲍卫忠不得以道出实情。被执行人扎某因母亲生病花了不少钱，在外打工的工资还未到手，申请执行人曾某又急需这笔钱，鲍卫忠就自掏腰包垫付8000多元。

　　陈美红电话回访时，扎某才知道半年前的这笔钱是鲍卫忠垫付的。此时，鲍卫忠已去世多日。

　　敦实的身材、黝黑的脸庞、淳朴的笑容，这是鲍卫忠给人的印象。对执行案件双方，鲍卫忠的手机号从来都是公开的，遇到不通情达理的申请人，鲍卫忠就拿出百倍的耐心和爱心。大家说，鲍卫忠用心办案子，替人垫付款项一点都不奇怪。

　　一起标的额10万余元的合同纠纷案中，被执行人刀某因生活困难无法清偿，案件只能中止执行。鲍卫忠把该案列进日程，时不时去刀某家中问问情况。当了解到刀某在发展林下养殖产业时，他和同事又敲开了刀某家门。

　　看到刀某正为鸡的销路犯愁，鲍卫忠便掏钱买鸡。回程路上，路过饭店就推销手上拎着的土鸡。同事还听见鲍卫忠不停地打电话：“我这里有朋友养着一批鸡，正宗土鸡，你过来看看？”“正宗土鸡，散养的。有需要的找我！”眼看饭店推销不理想，鲍卫忠又开始在微信朋友圈发布信息。

　　不到半个月，刀某卖掉30多只土鸡。慢慢地，来买鸡的人多了，最多的一天卖掉50只。往后几个月，因有了卖土鸡的钱，刀某每月按时把执行款送过来，直到履行完毕。

　　执行被称作是案件完结的最后一公里。一头是申请执行人，一头是被执行人，就像是天平的两端，拿捏不准就容易失衡。鲍卫忠尽心竭力将司法温暖触及每一位当事人。

　　被执行人陈某因工程材料款没还清，被起诉到法院，执行期限临近迟迟未收到案款，电话又打不通，鲍卫忠便到陈某家了解情况。刚进村，碰到陈某，便一路小跑跟过去。陈某以“今天是老人祭日，按习俗钱财不能外送”为理由，让鲍卫忠明天再来，他一口答应。同事不理解，认为这是借口。鲍卫忠说，在严格执法的同时，也要尊重当地的民俗习惯。第二天，陈某如数结清案款。

　　执行工作要干脆利落，维护边疆稳定和民族团结也不能含糊。为避免产生新矛盾，办理执行时，鲍卫忠先用佤语跟群众唠家常，拉近距离。工作中，他很少采取强制措施，通过耐心细致的工作，许多被执行人主动交来执行款。

　　在一起农民工工伤赔偿案中，申请人不分白天黑夜地给鲍卫忠打电话。看要求无法实现，就发微信辱骂鲍卫忠没本事、怂、笨。案件双方在法院办公室调解时，申请人骂人的声音在整层楼回响……面对这些，鲍卫忠没有发火，好言相劝，讲解法规。了解到被执行人拿不出钱是因“连环债”，他找到债务源头反复协调，最终将款项执行到位。

　　“你好，这里是沧源法院……”书记员陈美红话音未落，电话那头传来一阵难听的辱骂，陈美红眼泪瞬间滴落。一次，前来办公室交代工作的鲍卫忠看到眼前发生的一幕，询问情况后说：“以后让他直接打电话给我。”安慰完陈美红，他转身拨通当事人的电话，耐心地告知对方进度。

　　遭遇谩骂对鲍卫忠来说，已是“小菜一碟”：他曾在办公室被40多名申请人围在中间，仍泰然处之；被案件双方当事人左右推搡，他实在忍不住了，也只是走出办公室冷静一下；当双方当事人发生冲突时，他总是第一时间上前把人分开，然后把他们请到不同的办公室倒茶、“降温”。

　　“只要用心用情，就没有打不开的心结。”鲍卫忠生前常跟同事这样说。在当地佤族传说里，有位叫三木罗的英雄，把大事小情断得公正。后来，佤族人称他为“江三木罗”，意为“公平公正的三木罗”。大家说，鲍卫忠就是现实生活里的“江三木罗”。

鲍卫忠1994年来到单甲乡农经站工作，站上仅有站长肖云政和他两人。

　　老百姓犁了多少地、插秧多少亩、牲畜存栏多少……农业经济员鲍卫忠要收集的材料很细，为获取数据，需要逐一跑村，有的村还得跑上好几趟。因成绩优异，他被评为“先进个人”。

　　1997年，在参加农业普查工作时。鲍卫忠没日没夜地跑村寨、算数据。他认为，数据如不能真实地统计，就不能反映农民的真实情况，好政策就下不来，最终损失的还是父老乡亲。

　　单甲乡位置偏僻，从县城到乡里要先坐一段班车，然后再走上一段乡路，运气好的话能搭上拖拉机顺风车。由于农作物种植在坝区和山区，其成熟时期不一样。一个寨子会出现农户散居在山上和坝子里的情况，意味着一个村要在不同时段跑上好几次才能完成统计。肖云政说，最远的村要走6个小时才到。

　　那时，农村经济落后。米面油都很短缺，最常见的是“小米辣拌饭”。每次进村入户，工作忙完，村民会热情地留鲍卫忠吃饭。为不给乡亲们添麻烦，他都会自带饭菜，和大伙一起吃。有时，鲍卫忠和工作队员凑钱买下农户的谷子、鸡蛋、蔬菜，帮农户解决难题。

　　做群众工作不容易，有时候，难免遇到老百姓不理解、甚至抗拒的情况，鲍卫忠从不急躁。“一遍不行就多去几遍，用佤语跟他们拉家常，老百姓最终都会理解。”

　　2003年，临沧市委决定从基层选拔100名年轻干部，下派到100个自然村进行为期两年的挂职锻炼。27岁的鲍卫忠名列其中，到糯良乡任副乡长，同时驻点坝尾村，担任村委会副主任。

　　挂职期间，旧房改造是鲍卫忠遇到的首个难题。当时，村民住的多是茅草房和油毛毡房，火灾等安全隐患大，遇到暴雨等天气还要修缮。改造旧房本是好事，但推进并不容易。按当地风俗，拆房子需按年份算日子，日子不对不能拆，家中有婚事不能拆，一些群众不配合拆房重建。

　　鲍卫忠和村干部多次开会讨论，决定党员干部带头。时任坝尾村一组会计的陈光伟回忆，为支持村组的旧房改造工作，和兄弟率先拆除自家房子，盖起了具有佤族特色的砖房。

　　眼见为实！村民们有了改变。3年时间里，涉及200多户900多人的旧房改造工作全部完成。新问题又随之而来：盖新房需要运输材料，但没有路，他便跑县城协调运来水泥；几户人家面临拆迁，涉及村民不同意，还对村干部破口大骂，鲍卫忠多次上门，被人骂也不生气，总是面带微笑好言相劝，一次不行就两次，早上去不成，就晚上去……如今，坝尾村村组的硬板路就是当时修建的。

　　在大家心目中，鲍卫忠办事认真，总是尽自己全部的努力，做好每一件事。

　　忙碌的“尼茸”

　　“什么时候回家”“要去哪里”……这是周红打电话问得最多的问题。

　　“在路上”“孩子能不能你先去接”……这是鲍卫忠回答最多的话。

　　“不在办公室，就是去办案。”同事的记忆中，鲍卫忠总是在忙。

　　繁重的工作，让他的身体吃不消了。因抵抗力低，他的手指得了皮肤病，一直没时间去看。他曾对同事说，自己时常睡不着，梦到在执行案件，有些时候梦境和现实都分不清了。同事关心地询问他身体的时候，他总是憨厚一笑：“没事！”

　　平时，周红习惯喊丈夫的佤名“尼茸”。两人于1996年在单甲乡相识，当时，鲍卫忠在农经站工作，周红在当地的一所学校当老师。在周红印象里，尼茸工作总是很忙，以至于领结婚证当天，他还是迟到了：碰面时，民政局工作人员已经下班。

　　这样的忙碌一直延续到两人婚后。“尤其是尼茸干执行工作的那段时间，常加班到凌晨，出差一走就一周。”周红说。

　　2016年，小儿子生病。见丈夫忙不过来，周红在接下来的一年时间里，领着儿子辗转沧源、临沧和昆明的各大医院。直到2017年儿子在昆明做手术的前一晚，鲍卫忠才匆匆赶过来，坐在床头给儿子唱歌、讲故事。刚把儿子哄睡，他的呼噜声也跟着响起来。那一刻，看着丈夫疲惫的模样，周红把委屈和心酸都咽了下去。

　　去年国庆假期，夫妻俩本想带着小儿子去昆明检查，但鲍卫忠连续7天都在加班。“其实带孩子去是借口，主要是想让他好好检查一下身体，他血压高、缺钾……”周红说。

　　鲍卫忠还是个热爱生活的人。他会弹吉他，爱唱歌，参加过县里的唱歌比赛，爱打篮球，以队长身份每年参加全县职工篮球比赛。他喜欢约着朋友到家里聚餐，法官彭加广回忆说，自己2004年从曲靖考入沧源法院后，只要不回家过中秋节、国庆节，基本都在鲍卫忠家里过节，平时也经常到他家蹭饭。

　　2001年，鲍卫忠的父亲因脑溢血发作，生活不能自理。鲍卫忠一直无微不至地照顾着他。同事白希平回忆说，自己和他家是邻居，中午时分，经常能看到鲍卫忠扶着老人出来晒太阳，拿毛巾耐心地给老人擦口水。去他家时，也常常看到他给老人擦身体、按摩、洗脚，非常有耐心。老人去世后，他随身携带着老人的照片，一直放在钱夹里。

　　同事曾在幼儿园门口，见到鲍卫忠家的双胞胎踮着脚在校门口张望，说已约好由爸爸来接。好一会儿，鲍卫忠才穿着一身半湿的制服小跑过来，鞋和裤腿上全是泥，手上还提着文件袋。“今天爸爸下乡遇到路断了，回来晚了。”他一边解释，一边满脸歉意地从手提袋里掏出两个竹蜻蜓。

　　“我们全家人到现在还没有一起去旅游过。”平时丈夫忙，周红担起了大家庭的事务。

　　这些年，鲍卫忠缺席了太多家庭的团聚、孩子们的成长，而唯一没有缺席的，是他胸前法徽，所赋予的沉甸甸的使命。即便是发病当天，鲍卫忠还惦记着一桩案子，催促执行干警尽快落实司法救助的发放。

　　同事金欣欣说，这个案子起因是申请人父亲的死亡赔偿金被卫某占用，用来偿还外债。申请人随即将卫某起诉到法院。执行阶段，由于被执行人年已七旬，无劳动能力，案款迟迟没有执行到位，且申请人在父亲去世后，没有经济来源。“结案不是最终目的，想尽一切办法解决当事人的愁事和难事才是根本。”这是鲍卫忠秉持的理念。

　　经鲍卫忠多次奔走，司法救助申请成功。如今，在外读书的申请人已委托他人代领了救助金，鲍卫忠挂念的这项工作得以完成。（新华每日电讯记者 王长山、严勇、王研）